唉，说起 房贷 这事儿，没经历过的人可能觉得不就贷了钱，按时还嘛？可真当那几十万甚至上百万的 本金 压到你肩上，每个月等额的 月供 哗啦啦从卡里划走的时候，你才会真真切切感受到那“加利息”三个字的分量，那可不是小事儿！特别是头几年，那 利息 占比高得吓人，简直是给银行打工。所以，搞清楚这笔账到底是怎么算的，太有必要了！别稀里糊涂地就被银行牵着鼻子走。
首先，咱得明白，你借的钱，也就是 本金 ，是死的（当然前提是你没搞什么增贷），但 利息 这玩意儿，它是活的，它是基于你 还没还的本金 来算的。不是你最初借了100万，然后拿100万乘以利率再乘以年限那么简单粗暴。真那样，银行得亏死，你倒乐死了。
银行的算盘可精明着呢。他们每天、每月盯着你看，你欠它多少，它就按这个欠款余额给你计 利息 。打个比方，你第一天欠100万，它就按100万算一天的利息成本；第二天你还了一点儿本金，剩下99万9，那第二天就按99万9算。就这么着， 利息 是滚动的，是跟着你剩余的 本金 走的。
市面上最常见的还款方式就两种，你办 房贷 时肯定被问过： 等额本息 和 等额本金 。名字听着差不多，里面的门道差远了，对你最终掏的 利息 总额影响巨大。
先说这 等额本息 ，这是大部分人会选的，为啥？因为它“听着”轻松点儿。每个月还的钱（也就是 月供 ）是固定的，或者在利率不变的情况下是固定的。这笔钱里头，一部分是还 本金 ，一部分是付 利息 。刚开始还的时候，唉哟喂，那叫一个惨烈！你的 月供 里，大头是 利息 ，小头是 本金 。比如你月供五千块，可能三千五都是利息，只有一千五是本金。是不是感觉像往水里扔石头，半天听不到响儿？就是因为你欠的本金还多嘛，利息当然高。随着你一个月一个月地还，欠的 本金 慢慢少了，每个月要付的 利息 也就跟着慢慢减少了。这时候，你的 月供 构成里，还 本金 的比例就慢慢上去了，付 利息 的比例就下来了。所以你会感觉前面还款特别慢，后面才开始“快”起来。总的来说， 等额本息 的好处是每月还款压力均衡，容易规划家庭支出，但它最大的缺点就是，在总的还款年限里，你付的 利息 总额是最高的！
再来说说 等额本金 。这名字直白，就是每个月还的 本金 部分是固定的。比如你借了100万，分20年还，那光是本金，你一个月就得还100万 / 240个月 = 约4167块。那 利息 呢？别忘了，它是按剩余 本金 算的。第一个月，你欠100万，利息最高；第二个月，你欠的本金少了4167块，利息就比第一个月少一点；第三个月又少了4167块本金，利息再少一点……这么一来，你的 月供 就呈现一个“倒金字塔”形状：刚开始还款的时候， 月供 是最高的（固定的本金+最高的利息）；然后随着 本金 越还越少， 利息 也越算越少，你的总 月供 就每个月都在减少。这种方式的好处显而易见：付的总 利息 是最少的！而且 本金 偿还速度快，压力前期大，后期越来越轻松。坏处呢？就是刚开始那几年，月供压力山大，可能会让你的现金流非常紧张。所以，手头比较宽裕，或者对还款节奏有特殊要求的（比如想早点减轻负担）才会考虑这种方式。
那具体这个 利息 是怎么跟你的 月供 、 本金 关联起来的呢？其实银行都有现成的公式。 等额本息 的计算公式比较复杂，一般人用计算器或者房贷APP直接算就行，没必要去死磕公式。它算出来的是一个固定的 月供 ，然后根据你当前剩余 本金 和月利率（年利率除以12）算出当月 利息 ， 月供 减去当月 利息 就是当月还的 本金 。下个月的 利息 就基于上个月还完 本金 后的剩余余额来算。
等额本金 相对简单点。每个月还的 本金 = 总 本金 ÷ 还款总月数。每个月要付的 利息 = (剩余 本金 ) × 月利率。当月 月供 = 每个月还的 本金 + 每个月要付的 利息 。你看，因为剩余 本金 每月减少，所以利息也跟着减少，总月供自然就越来越少。
别忘了， 房贷利率 这几年变化可不小。现在主要看 LPR （贷款市场报价利率），你的 房贷利率 是在 LPR 基础上再加一个固定或者变动的点数（这个就是你的加点，比如 LPR + 50个基点）。你的 利息 就是基于这个最终的 利率 来计算的。 LPR 变了，你的 利率 可能也会跟着变（取决于你的合同约定）， 月供 自然也跟着调整。特别是那些以前高位站岗的，看着 LPR 降了又降，心里那个滋味啊，别提了！
所以， 请问房贷加利息怎么算 ？它不是一个一成不变的数，它是一个动态的过程，紧密地跟你的剩余 本金 、选择的还款方式以及当前的 利率 挂钩。简单说， 利息 就是你借银行钱需要付出的代价，这个代价的计算方式，就是基于你还没还的部分，按约定好的 利率 一天天、一月月地累积起来的。
理解了这些，你再去查自己的还款计划表，就不会觉得那些数字像天书了。你会清楚地看到，早期大部分钱都进了银行的口袋（以 利息 的形式），后期才慢慢轮到你自己攒下的 本金 。有时候看着那厚厚一沓还款计划，密密麻麻的数字，确实有点喘不过气。但这就是现实，这就是你为拥有一个自己的窝要付出的成本。早点弄明白，心里有数，也更能做出适合自己的财务规划，比如是不是要提前还一部分款，减少后面的 利息 支出，那又是另一笔更细致的账了。总之，这钱啊，每一笔都得花个明白。
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